文/十一弟
那个喜欢研究中国有钱人的老外——胡润，做了一项统计。
他划了一条线，身家超过六百万，在中国就属于富裕家庭。
去年，中国的富裕家庭，有518万户。
在中国，富裕家庭数量最多的城市，前五名是北京、上海、香港、深圳、广州。
而宁波，排在杭州之后，位列第七。
最近五年，不管是身家超过六百万的富裕家庭，还是资产上千万、过亿的家庭数量，宁波一直稳居全国第七。
若以家庭财富增长速度来衡量的话，宁波则排名第一。
在经济发达的浙江省内，宁波的人均GDP超过了杭州，达到了16万以上。
宁波人的财富，主要靠民营经济积累起来的。
一个藏富于民的城市，也催生出了蓬勃的房地产市场。
这两年，受大环境拖累，宁波楼市也不太景气。
但与其他城市相比，宁波仍算得上一枝独秀。
一直到今年五月份，宁波的新房价格依然很坚挺，从去年以来，连续上涨了十个月。
这两个月，宁波的新房、二手房成交量，开始回落了。
但土地市场，却走出了独立行情。
今年，很多开发商抛弃了三四线城市，正在往一二线城市收缩。
就连从前下沉到小县城的碧桂园，也在调配资源，往回撤退了。
宁波有钱人多，改善性需求旺盛，比肩杭州。
尤其是一些高价地，反倒更抢手了，开发商的拿地热情，相当疯狂。
几天前，宁波鄞州区东部新城挂牌了一宗住宅用地，起拍价二十亿。
二十轮竞价过后，触及政府最高限价23亿，楼面地价超过了3万/平米。
这块地开发出来的商品住宅，未来最贵的能卖到5.5万/平米，几乎摸到了宁波房价的天花板。
入围摇号的企业，有48家——
绿城、滨江、万科、保利、华润置地、华发、金茂、越秀、建发，都到齐了。
报名的企业里，有些不是开发商，而是从前的乙方——建筑施工企业。
这几年，房地产暴雷，很多施工企业，连工程款都拿不到。
接不到工程，那就自己创造机会，不少施工企业干脆亲自下场拍地了。
如今，土地市场上，中建系的几个局公司、中国铁建，拼得比谁都凶。
48家摇号企业里，最让十一弟震惊的，其实是马甲。
中签率只有2%，比拼的不是资金、实力，而是概率、运气。
开发商安排一个马甲，中签率立马翻一倍。
今年，向来规矩的北京土地市场，甚至都开始冒出马甲了。
宁波的这块地，更不用说了，马甲简直杀疯了。
每一家入围摇号的企业，十一弟都扒开查了下股东背景——
至少有十几家马甲。
马甲的比例，大概占到了四分之一。
其中，万科、保利、建发，都安排了马甲出场。
报名企业里，万科派出了一家下属子公司。
另外还有两家企业——江西益达投资发展集团有限公司、德清致清房地产开发有限公司。
益达集团的老板——夏刚，是王石的老友。
他的地产生意，早就与万科深度捆绑在一起。
在江西南昌，万科名下开发的二十多个楼盘，益达集团占了半壁江山。
益达集团不满足于南昌市场，万科带着它，杀到了江浙沪。
在杭州、无锡、上海、南京，他们已经落地了六个开发项目。
接下来，就是宁波了。
另一家企业——德清致清，背后的股东为深圳市汇成浩涛实业有限公司。
这是一家万科的影子公司，由两个自然人控制——钟浩源、张利灵。
这些影子公司，名义上由私人持股，股权上与万科没有关联，游离于上市公司体系之外。
但它们最终的投资方向，只有一个目标，那就是万科名下的开发项目。
在万科的上市体系之外，形成了庞大的影子公司。
有了益达集团、德清致清这两个马甲，万科的中签率，提高到了三倍。
为了拍下宁波这块地，保利同样派出了一家下属子公司。
与保利一起参加摇号的，还有一家企业——杭州保澄置业有限公司。
杭州保澄的背后，股东是广东华创化工有限公司。
跟万科、益达集团的情形类似，这家化工企业的地产业务，傍上了保利。
今年，华创化工已经花了36个亿，在杭州、广州拍下了两块地。
其中，广州这块地，是一块“准地王”，有三十五家开发商入围了摇号环节。
最后中签的，就是华创化工。
华创化工在今年到处拍地，背后站着的其实是保利。
这次在宁波摇号的杭州保澄，华创化工持有的全部股权，早已质押给了保利。
这个拿地模式，已经打通了——
作为马甲，华创化工拍地摇号，保利接手操盘，拿地的成功率，大大提高了。
在土地市场上，把马甲用到极致的，当属厦门最大的国企开发商——建发。
今年六月份，北京顺义区一块住宅用地挂牌出让。
这块地热度很高，吸引了保利、华润、万科、招商、金茂、首开、龙湖等四十五家开发商争抢。
但等到摇号结果出炉的时候，却爆出了大冷门。
中签的是一家名不见经传的小企业——福建雄旺房地产开发有限公司。
福建雄旺在去年刚成立，背后的股东是两个自然人——施琳、施祥。
傍上建发的大腿之前，他们的生意，并不是房地产。
而是在福清龙田镇，经营一家五金建材厂。
福建雄旺幸运摇中了北京顺义地块，五天后，全部股权就质押给了建发。
这次宁波地块的拍卖会上，福建雄旺又出现在了摇号现场。
与福建雄旺一起报名的，还有另外三家企业——
建发的一家下属子公司、厦门嘉冉房地产投资有限责任公司、厦门岩垚盛房地产开发有限公司。
其中，厦门嘉冉也是一家在去年刚成立的新企业，它的股东是两个自然人——林玫、黄子斌。
他们持有的企业股权，已经全部质押给了建发。
从去年开始，厦门嘉冉到处拍地摇号。
今年初，它花了将近32个亿，在苏州摇中了一宗热门地块。
厦门嘉冉只不过是一个马甲，站在身后的是建发。
另一家企业——厦门岩垚盛，它的股东是汇成世纪集团有限公司。
厦门岩垚盛的全部股权，汇成世纪集团也已经质押给了建发。
汇成世纪集团的老板——薛叶光，是旅居澳大利亚的华人侨商，能量很大。
在澳大利亚的华人圈，有很高的声望和号召力，是名副其实的“侨领”。
尽管旅居海外，但薛叶光与国内的商业往来密切，在地产业务上与建发捆绑在一起。
建发名下的二十多个开发项目，汇成世纪集团都分到了一杯羹。
薛叶光的祖籍，就在福建雄旺的注册地——福清龙田镇。
在福清建发·璟云项目上，建发与汇成世纪集团、福建雄旺，有了交集。
从此，跟着汇成世纪集团一起，福建雄旺也抱住了建发的大腿，出现在了北京、宁波的土地拍卖会上。
有了福建雄旺、厦门嘉冉、厦门岩垚盛，再加上下属子公司，建发的中签率，提高到了四倍。
不过，宁波这块热门地块，最后中签的，不是万科、保利，也不是建发。
而是湖州鼎浩置业有限公司。
十一弟发现，湖州鼎浩，其实也是一个马甲。
湖州鼎浩的背后，站着的是杭州本土房企——大家房产。
今年三月份，大家房产把湖州鼎浩的股权，转让到了两个自然人名下，把它变成一个马甲。
而大家房产的一家下属子公司，也报名了摇号。
现在的土拍市场，热门地块争抢激烈，最后都要靠摇号、拼运气。
拿地的艺术，就变成了一道简单的概率题——
报名企业是分母，开发商是分子，安排的马甲越多，分子越大，中签率就越高。
在土地拍卖会上，马甲只是一道数学题。
当然，也是胆大的开发商，投机取巧的拿地游戏。
拍地摇号时的热血沸腾，让他们把风险抛在了脑后。
在《刑法》的第二百二十三条，有一款罪名——串通投标罪。
果然，最赚钱的路子，都写在刑法里。
